北京版將普通住房價格調控目標確定為“穩中有降”

  京版降價模式是喜還是憂

  北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人表示,按照國務院要求,經北京市政府研究,并廣泛聽取社會各界意見后確定,北京市新建普通住房價格控制目標是:加大住房保障力度,廉租住房應保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高;新建普通住房價格與去年相比穩中有降(《新華網》3月30日)。

  當多個城市將今年房價調控確定為增幅不超過10%的目標以后,北京市公布的調控目標首次出現“降”字,受到社會輿論一致好評。誠然,如果簡單的將其他城市“價格漲幅控制在10%以內”與北京市明確的“穩中有降”作比較,北京版的調控目標當然會受到歡迎。然而,接下來的問題是,我們不妨仔細分析一下,在目前我國房地產政策大環境背景下,北京版的房屋價格“穩中下降”該怎樣操作?能否達到“降”的目的和效果?
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許多投機性購房者都沒有或有極少的財務杠桿

 對于試圖抑制狂熱投機行為的各地政府而言,擠破房產泡沫后果嚴重,但是無所行動后果將更加嚴重。

  中國房產泡沫巨大。在廉價的貨幣、雄心勃勃的中產階級以及不斷增加的城市居民的推動下,房價扶搖直上,成了出租車司機、政客及對沖基金經理之間談論的唯一話題。政府長期以來一直容忍泡沫的存在,但價格必須回歸理性。 為什么說中國存在房產泡沫? 中國房價上漲的速度令人炫目。十大城市的居住型房屋價格去年上漲了逾10%。從2004年到2009年間,35個城市的房價翻了一倍。任何泡沫都沒有上限。國家統計局已放棄了整體價格指標,理由是掩蓋了太多變異。而國際貨幣基金組織(IMF)已認定,從全國范圍內看,中國的房地產仍不能稱為泡沫。但在某些城市中心,情況就大不相同了。
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房地產開發商銷售商品房必須具備 “五證”

 國土資源部、住房和城鄉建設部等相關部門有明確要求,房地產開發商銷售商品房必須具備 “五證”:《國有土地使用證》、 《建設用地規劃許可證》、 《建設工程規劃許可證》、 《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》;“兩書”:《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》;“三表”:《竣工驗收備案表》、《房屋實測面積表》和《住宅工程質量分戶驗收表》。未取得“五證兩書三表”的項目,不得非法預售商品房,也不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。
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一旦政策松動,房價甚至有可能出現報復性上漲

  期望與現實之間總是有些距離。很多人此前可能以為“新國八條”輔以各地“限購令”,能讓房價適當回調,但據媒體報道,在公布年度“限價令”的40余個城市中,除北京外,沒有一個城市出現“降”字。已公布調控目標的省會城市中,鄭州、太原、濟南、西安、??诘染鶎⒖刂颇繕伺cGDP增幅或人均可支配收入增幅掛鉤,這些城市今年年初設定的GDP增幅預期大都在10%上下。

  北京的“穩中有降”固然值得稱道,但更多城市控制目標的“只漲不跌”卻讓人失望,如此設定增幅預期,“限價目標”儼然成了“漲價標準”,不僅與“限價”初衷南轅北轍,也與民意期待背道而馳。此時,靜心分析個中緣由,方能對癥下藥,尋求解決之道。
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加零點幾的利息對控制房價沒有作用

  2011年新春初七,央行加息控制物價通漲,控制房價泡沫。我認為,加零點幾的利息對控制房價沒有作用,理由如下:

  一、樓房的造價=土地價+建材價+人工工資。土地價、建材價、人工工資在上升,所以造價上升房價上升;

  二、社會游資多,放在銀行的錢價值負增長,不如投資實惠,投資能保值的就是黃金和房地產。有錢人如不是炒房,把房產作為資產或出租也有正效益,所以購房人多,價格上升;

  三、各地政府過貫了沒錢征地出賣土地的生活,而且土地交易稅、賣房稅支撐了地方財政運行支出,政府抬高土地價且也喜歡高房價,所以房價上升;
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控制房價的指標完全成為公然支持房價暴漲的工具

距離“國八條”規定的全國各個城市公布房價控制目標大限不足一周的時間,截至28日,全國600多個城市中,只有40個左右的城市公布了房價調控目標,且大多為二三線城市。而已經公布房價控制目標的城市,大多將房價的漲幅與GDP增長和居民可支配收入的增長掛鉤,而這種以GDP增速來衡量房價控制目標,意味著各大城市今年的房價漲幅普遍將在10%左右。

  按照“國八條”的要求,2011年各城市地方政府要根據“當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”,來制定當地的房價控制指標。而目前各地出臺的房價控制目標,要么將“經濟發展目標”簡化為“GDP增速”,要么罔顧房價與居民支付能力之間的關系,按照自身的需求來隨意選擇房價目標的標準,從而一窩蜂地出現了將房價控制目標大多界定在10%的荒謬政策,這與其說是房價控制目標,不如說是鼓勵房價上漲的政策。以房價上漲較快的2009年和2010年為例,2009年房價漲幅按照統計局的統計為1.5%,而剛剛過去的2010年,房價最終漲幅為9.9%,將房價控制目標定在10%左右意味著,這些城市的房價在今年不僅不會合理回歸,反而要比過去兩年的漲幅都要大,這和民眾期待的房價合理回歸,特別是和“國八條”的政策目標顯然背道而馳。
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一些城市政府為何把房價定位于“漲”而不是“降”?

  3月28日至29日,上海、北京、廣州、深圳等一線城市相繼或即將公布2011年度新建住房價格控制目標,除北京原則性提出“穩中有降”外,基本都確定住房價格漲幅低于本市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。而此前全國600多個城市中,只有40個左右二三線城市公布了房價調控目標,也都是與年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平掛鉤。這意味著,今年的房價大致都維持在10%左右的漲幅,即姓“漲”而非姓“降”。這顯然與民眾的期待相去十萬八千里。
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房產稅和限購令是一樣的目的,穩定房價但不希望降

  房市會崩盤,但不是由于房產稅和限購令,而是出于被人為壓制著的回歸本身價值的意愿。

  1、 限購令的真正目的

  限購令的目的并不是降房價,盡管這是目前最為嚴歷的調控政策,但國家調控房價的目標僅僅是穩定房價,并同時隨著居民收入的提高逐漸稀釋房價。因為房價高企的背后也暗藏著吸納大量熱錢的玄機,如果房市慢慢的降了,這么些熱錢流出后涌進衣食農付消費市場該怎么辦?這一點中國并沒有準備好。

  房價下降的前提是國內消費水平的提高,給房市里的錢創造足夠的投資機會變熱錢為投資。但這不是一念間就能解決的事,本屆兩會提出的提高居民收入,拉動內需皆是有此考慮,但,問題在,房價能否支撐到十二五計劃完成?還有就是,房價如果急跌,那么炒房者手里的房是由銀行貸出資金購買的,如果房價跌到一定程度炒房者停供,那么銀行將如何面對這一局面?恐怕真到了這種地步,銀行唯一的辦法只有印鈔票造成進一步的通脹。
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房價調控目的與民眾愿望背道而馳

  調控繼續速度與激情的較量

   導讀:“國八條”規定的全國各個城市公布房價控制目標的大限不足一周的時間,截至3月28日,全國600多個城市中,只有40多個城市公布了房價調控目標,且大多為二三線城市,一線城市只有上海率先公布,北廣深等熱點城市依舊按兵不動。已公布的城市,大多將房價漲幅與GDP增長、居民可支配收入增長掛鉤,這意味著各大城市今年房價漲幅普遍將在10%左右,這與調控目的與民眾愿望背道而馳。

  二三線城市公布調控目標
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短暫的房價調整會是購入房產的時機

  以下是房價上漲的幾個原因,這里試圖做個判斷和預測。

  1.貨幣發行量很大。貨幣發行量大直接推動了房地產投資的快速發展,房地產貸款增速過快,導致賬面資產迅速膨脹。

  2.開發商惡意惜售。無良開發商沒有道德血液,只顧漲價賺自己的錢。

  3.地方政府“土地財政”致地價成本過高。地方政府賣地熱情很高,一屆賣完土地沒關系,政績留在我這,爛攤子下一屆收拾。

  4.有錢人太多,貧富差距大。有錢人把房價捧得太高,他們不缺錢,自然不著急賣房子套現,且可以使用很低的借貸利率去再融資購房。就好像股票里有莊家拉伸一樣,當房子也集中在一部分人手里時,很容易形成一股合力。
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