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房地產開發商銷售商品房必須具備 “五證”

 國土資源部、住房和城鄉建設部等相關部門有明確要求,房地產開發商銷售商品房必須具備 “五證”:《國有土地使用證》、 《建設用地規劃許可證》、 《建設工程規劃許可證》、 《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》;“兩書”:《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》;“三表”:《竣工驗收備案表》、《房屋實測面積表》和《住宅工程質量分戶驗收表》。未取得“五證兩書三表”的項目,不得非法預售商品房,也不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。

  但據河北省威縣市民反映,當地無證售樓現象依然較為嚴重,為了盡快回籠資金,不少樓盤都在打“擦邊球”,搞“內部認購”,邊賣邊補辦手續。近日,本社記者對此問題進行實地調查采訪。

  圣豐華庭一直被視為當地最具升值空間的樓盤。在投訴人的帶領下,記者看到還沒動工并長滿荒草的樓盤場地,該場地約一百畝,開發商用鐵皮把耕地圍了起來,鐵皮上掛滿宣傳標語。

  隨后記者以買房者的身份來到圣豐華庭售樓部,售樓小姐熱情地做著介紹。當記者問及樓盤開發銷售的證件手續時,售樓小姐很干脆地說:“手續肯定不全,但房產證肯定能下來,這方面你們不用擔心。”當記者再問樓房價格時,她高興地向記者介紹:“我們現在只賣前14棟樓房,你們可以考慮買我們的高層,因為前14棟樓房現在已經全部賣出,就剩下14棟5樓的一套住房了,五樓和六樓是一起賣的,五樓的價位是1780元每平米,六樓是1060元每平米,共計23萬多。儲藏室需交2000元定金,多退少補。你要是付全款的話我們給你打個9.6折。”說完,售樓小姐還帶著記者參觀了售樓處后面的樣板房。

  隨后,記者來到都市經典小區二期工程,情形和圣豐華庭一樣,唯一的差別是排號預訂VIP卡,每張1萬元,變相的收取資金。

  市民劉先生告訴記者:“銷售人員說能辦證,房子也有產權,但現在房地產開發商其實‘五證’都不齊全,萬一到時候批不下來怎么辦?最后吃虧的還是百姓!”

  劉先生表示,即使能批下來,房產證還不知道什么時候才能下來?,F在買個房也不容易,開發商五證不全就賣房,百姓辛苦半輩子攢下的錢,不能就這樣被套進去。圣豐華庭現在只是圈了塊地,建個售樓處就開始收錢賣房,買房還是小心為妙。

  目前就我國開發商而言,預售資金是其開發資金中的重要來源。許多開發商特別是中小房地產開發企業,資金鏈很緊張,加上土地成本的不斷上漲,開發商在拿到土地后就往往面臨著巨大的資金缺口。提前向購房者收取預付款,無疑能融入大量資金,開發商就可以不向銀行貸款或少貸款,減少自己的風險和經營成本。

  另外,買房者也為盡可能少掏錢,而十分追捧“內部認購”,這也是促成開發商熱衷“內部認購”、“內部銷售”等違規預售的原因之一。

  業內人士透露,提前收取房款也為開發商定價提供了依據,伴隨而來的就是房價的上漲。很多開發商在拿到土地后就馬上大肆宣傳,在開盤前根據市場情況,先定一個均價,向消費者傳達樓盤優惠信息,給人造成早預訂能享受一定優惠的假象,然后通過登記、排隊放號、內部認購等形式,誘導消費者爭購。

  我國法律規定,“五證”不全的房子是不允許銷售的,提前通過所謂“內部認購”購買還沒有取得上市資格的房產,存在諸多隱患。購買這樣的房子,一旦發生糾紛,消費者的權益很難得到維護。開發商向購房者提前收取房款無疑解決了自己的燃眉之急,購房者的錢被開發商無償使用,但在取得預售證之前的這段時間,由于提前交房款屬于違規行為,一旦項目出現問題,開發商抽逃資金,造成爛尾樓,那么消費者預付的資金就會無法收回。

  針對以上問題,記者一行又輾轉來到該縣房管局進行采訪,房產局董局長告訴記者:“圣豐華庭和都市經典小區二期工程都沒有預售許可證。”隨后,記者詢問經典小區的負責人李某,他解釋說:“他們辦理VIP卡沒有收錢,只是讓購房者把一萬元錢存在自己的存折里,然后提供復印件他們就給辦理VIP卡。”

  當記者問及為何這樣做時,李某猶豫了一下說:“我們只是為了搞市場調查。”當問到售樓部人員說二期工程現在可以預訂時,該負責人卻說不知道。聽完該負責人的解釋后記者很是疑惑:一期的樓盤還沒封頂已經全部賣出,二期還需要拿著購房者的存款復印件搞市場調查?

  在采訪完都市經典小區負責人后,房產局董局長告訴記者,圣豐華庭的負責人現在有事沒有時間,讓他轉告記者他們現在沒有收款。而后董局長又補充道:“此小區是新德房地產開發公司開發,威縣的公園和劇院都是他們建起的,就這兩個項目就耗資7億。”

  記者就威縣樓盤存在的一系列問題,咨詢了相關律師,“‘五證’不全的樓盤甚至可以算作違章建筑,它存在很多不確定的風險,而開發商也只有在拿到‘商品房預(銷)售許可證’時,才能進行房屋銷售。”律師表示,開發商在沒有取得相關證件時,就向市民出售房子,屬于違法銷售,對消費者來說,還構成了欺詐行為。

  他還特別提醒消費者在購買商品房時,一定要謹慎查看合同上的每一個細節,例如,房屋質量的約定、商品房交付的約定、違約責任與解除合同的約定、產權證取得期限的約定、關于不能如期取得貸款的約定以及關于物業的約定等,如果購買的是預售商品房,在購房前必須核驗開發商是否具備“五證兩書三表”。

  最后,消費者可根據《商品房銷售管理辦法》的有關規定,在簽約前要求開發商出示《商品房買賣合同》。簽訂《商品房買賣合同》后,若開發商還要求簽定補充合同,消費者需繼續注意仔細研讀補充條款,以免落入某些不法開發商的文字陷阱。
 

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