« 許多投機性購房者都沒有或有極少的財務杠桿受宏觀調控政策影響,商品房市場價升量跌,觀望氣氛濃厚 »

北京版將普通住房價格調控目標確定為“穩中有降”

  京版降價模式是喜還是憂

  北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人表示,按照國務院要求,經北京市政府研究,并廣泛聽取社會各界意見后確定,北京市新建普通住房價格控制目標是:加大住房保障力度,廉租住房應保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高;新建普通住房價格與去年相比穩中有降(《新華網》3月30日)。

  當多個城市將今年房價調控確定為增幅不超過10%的目標以后,北京市公布的調控目標首次出現“降”字,受到社會輿論一致好評。誠然,如果簡單的將其他城市“價格漲幅控制在10%以內”與北京市明確的“穩中有降”作比較,北京版的調控目標當然會受到歡迎。然而,接下來的問題是,我們不妨仔細分析一下,在目前我國房地產政策大環境背景下,北京版的房屋價格“穩中下降”該怎樣操作?能否達到“降”的目的和效果?

  首先,我們從新聞中看到,北京版的房價下降模式,對于商品房市場而言,是有條件限制的,即:“新建普通住房價格”,也就是說,降價房屋的范圍被限制在一是“普通住房”,二是“新建”的。這里需要理清的一個概念是,“普通住房”容易理解,就是套型90平米以下(有的城市確定為120平米以下)、住宅小區容積率1,0以上的普通商品房;但是,“新建”的概念就很模糊了,是指2011年新入市銷售的普通住房、還是指2011年開工建設的普通住房呢?官方報道并沒有對此做詳細解釋,假如是后一種情況的話,普通住房價格“穩中有降”的目標對消費者來說,短期內沒有意義,因為即使是普通商品房從建設到銷售也需要兩到三年時間。

  其次,北京版將普通住房價格調控目標確定為“穩中有降”,其并沒有說通過什么途徑來實現?從目前的政策來看,房屋價格形成分為兩種情況:政府定價和市場機制,政府定價的房屋多為保障房,市場調節的為商品房。那么,我們現在一般意義的普通住房,多是商品房,這種住房除了極少數的限價房以外,都是以商品來銷售的。既然北京版的房價調控目標,并沒有對除“普通住房”以外的商品房價格作出“降”的目標設定,單純的以市場機制模式來降低“普通住房”價格的目標就很難實現,因為如果一個城市的中高檔住房價格持續處于漲勢的前提下,“普通住房”價格必然受其影響,是很難降低的。這時候,唯一采取的方式,就是將原本屬于商品房序列的“普通住房”以行政方式納入調控范圍,強制降價,然后政府出資將市場價與政府強制降低后的差價補貼給開發商。顯然,這樣的結果,并非是真正意義的降價。

  再次,眾所周知,自去年4月國家出臺“國8條”開始,加之今年國家高調宣布并實施建設1000萬套保障性住房,我國房地產市場保障房的歸保障、市場的市場,這樣兩軌制的政策漸漸步入正常,并獲得社會認可??纱舜螌ζ胀ㄗ》績r格調控為“穩中有降”的北京版模式,將住房市場“一分為三”,除了保障類和市場類以外,又從市場調節的范圍內分離出“普通住房”,以行政手段調控價格,這樣的趨勢,與房地產市場化整體走向是相悖的。從公平、公開的社會效果看,政府調控價格的保障性住房范圍越小越有利于社會公平,如果以行政手段強制縮小商品房范圍,某種程度講不能不說是住房體制改革的倒退。

  作為一名房屋的消費者,我同樣希望房屋價格能夠下降。但是,我希望的下降,是政府通過宏觀調控,主要促使商品房價格整體穩定或下降,從而逐步影響社會公眾對房地產市場的漲價預期,而不是政府以行政方式強制性實現既定的“下降”目標。

  我國房地產市場自2005年開始,雖然幾乎每年都要調控,其社會公眾對于房屋漲價預期為什么還如此強烈?我個人認為,這里的關鍵是兩點,一點是資金方面:因為我們這幾年的貨幣增長速度過快,尤其是08年底開始,國家實施了適度寬松的貨幣政策,所以09年和2010年,信貸增長實際上超過了25萬億,也就相當于這兩年國家的貨幣總量比2008年底實際上增長了60%多,由以前的40多萬億一下子就膨脹到70多萬億,錢多了,投資就多了,買房成了首選;另一點是,多年來的房地產調控政策,無論是限購限貸,還是房產稅試點,從來不觸及多套存量房既得利益者,這一群體從房地產得到的巨額利益,對后來炒房、購房者的吸引力越來越大。

  要從根本上穩定或降低房價,降低人們對房地產的漲價預期,就應當從上述兩個方面入手。因此,北京版普通住房降價模式,只會強化政府對于商品房價格的行政干預,從長期看,對于房地產市場持續健康發展缺乏積極影響。

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